Лого
Аренда и продажа коммерческой
недвижимости в Москве
5 полезных советов по сдаче офисов в субаренду

5 полезных советов по сдаче офисов в субаренду

26.12.2023

Время чтения 6 мин.

Сдачу лишних площадей в субаренду можно рассматривать как отдельный бизнес-проект: планируя заключение сделки, необходимо проанализировать перспективы, оценить свои активы и просчитать возможные затруднения.

Сделка субаренда офиса

Уточните юридические аспекты

Законодательство РФ устанавливает практически одинаковые требования к заключению договоров аренды и субаренды. Существенное различие заключается в том, что без согласия собственника передать офисные помещения субарендатору невозможно — такая сделка будет признана незаконной.

Если в договоре аренды не оговорено право арендатора сдать офис в субаренду, необходимо составить отдельный документ. В нём будут прописаны условия, при которых арендодатель дает свое согласие на субаренду. Например, одним из таких условий может быть право владельца на часть чистой прибыли от субаренды.

Как и в основном договоре аренды, так и в отдельном соглашении может быть указано, под какие цели (направления бизнеса) и на какой срок владелец разрешает передать офис субарендатору. Кстати, период субаренды должен «умещаться» в рамки основной аренды. Договор не может быть заключен предварительно, ранее даты подписания договора между собственником и арендатором. Не допускается также, чтобы срок субаренды превышал срок основной аренды.

Определите реалистичные ожидания в отношении прибыли

Не каждому арендатору удаётся полностью покрыть затраты на аренду и уж тем более заработать на субарендаторах. Однако пустующие площади могут быть быстро сданы в субаренду, если предложить скидку относительно их реальной рыночной стоимости.

Размер и условия предоставления дисконта определяются многими факторами: прогнозируемое время простоя офиса, уровень затрат на возможную перепланировку помещений, размер комиссионных, выплачиваемых посредникам.

Помимо прочих затрат следует предусмотреть возможные отчисления в счет обесценения (снижения полезного потенциала актива, невозможности получить выгоду) в результате субаренды.

Приготовьте офис к выводу на рынок

Определив свои юридические и финансовые возможности, необходимо подготовить помещения к передаче в субаренду. Готовые к въезду офисы пользуются повышенным спросом, поскольку не каждая компания готова расходовать дополнительные средства и тратить драгоценное время на модернизацию площадей.


Перед тем, как начинать показы офиса, убедитесь, что помещение выглядит привлекательно: после выезда арендатора часто обнаруживаются ранее незаметные повреждения, недостатки. Кроме того, следует заранее определить список мебели и оборудования, которые будут включены в субаренду.

Имеет смысл организовать съёмку помещения. Виртуальные показы офиса потенциальным субарендаторам значительно сэкономят время, которое в противном случае будет потрачено на пустые разъезды и переговоры.

Проверяйте финансовое положение потенциальных субарендаторов

Передавая свободные офисы в субаренду, арендатор сохраняет все свои обязательства перед собственником помещения, включая своевременные платежи по аренде. Поэтому важно убедиться в платёжеспособности субарендатора, ведь вы будете рассчитывать на этот источник дохода и заложите его в свои финансовые планы.

В свою очередь, субарендатор тоже постарается проверить ваше финансовое положение. Не стоит принимать подобную «любознательность» в штыки, лучше предоставить потенциальному субарендатору все возможные доказательства надежности сделки. Третья сторона тоже рискует: если арендатор нарушит свои обязательства или расторгнет договор с собственником, субарендатору придётся либо срочно переезжать, либо соглашаться на повышенную арендную ставку.

О ЧЕМ СЛЕДУЕТ ЗНАТЬ АРЕНДАТОРУ, СДАВАЯ ОФИСНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ В СУБАРЕНДУ

Специалисты смотрят план помещения

Рассмотрите альтернативные варианты

Прежде, чем сдавать офис в субаренду и принимать на себя обязательства по дополнительному договору, попробуйте обсудить сложившуюся ситуацию с владельцем помещения. Этот шаг может оказаться наиболее удачным:

  • Возможно, арендодатель согласится на смягчение условий по основному договору или изменит свою позицию относительно субаренды.

  • Можно попытаться возложить на собственника дополнительные затраты при субаренде, предложив ему взамен какие-либо иные выгоды.

  • Не исключено, что именно в этот самый момент собственнику удобно и вовсе расторгнуть с вами договор аренды, а значит, он не потребует выплачивать неустойку.

  • Ещё одна альтернатива: вы переезжаете в более удобный офис, принадлежащий этому же собственнику, а он сдаёт освободившиеся площади в прямую аренду.

Предварительная комплексная экспертиза своих активов, а также условий рынка поможет сдать офисные помещения в субаренду с наименьшими рисками и затратами для арендатора. Моделируя ситуацию и просчитывая варианты, не лишним будет обратиться за советом к специалистам.

Вас может заинтересовать:
Мария Новикова
Мария Новикова
Директор
Опыт работы в недвижимости 20 лет.
Основные клиенты: ENKA, Галс Девелопмент, Актион Девелопмент.
Ключевые сделки: Ростелеком, Аэрофлот
Элина Степная
Элина Степная
Директор
Опыт работы в недвижимости 13 лет. 
Основные клиенты: ENKA, МR Group, Aktion development, Vos'hod, Millhouse, АНД корпорация, ВЭБ.РФ. 
Ключевые сделки: Аэрофлот, Ренессанс Кредит, Газпромбанк, ByteDance, Airbus
Дарья Борисова
Дарья Борисова
Заместитель директора
Опыт работы в недвижимости более 10 лет в области офисной недвижимости.
Основные клиенты: O1 Properties, Capital Group, ГАЛС Development.
Ключевые сделки: ECCO, WeWork, Россельхозбанк, Автобан.
Закажите презентацию подходящих вам офисов
В течение дня у вас на почте будет информация по объекту от эксперта
Получить презентацию бесплатно
1
Добавить в Избранное
Удалить из Избранного
Класс здания
Ставка снижена
Моментальная аренда
Проверенная управляющая компания
Фотография
Панорама
Карта
Редактировать название фильтра
Удалить фильтр подбора
Быстрый просмотр
Добавить в сравнение
Перейти в сравнение
^
Наш сайт использует файлы cookie, чтобы улучшить работу сайта, повысить его эффективность и удобство. Продолжая использовать сайт officenavigator.ru, вы соглашаетесь на использование файлов cookie.