- 5 полезных советов по сдаче офисов в субаренду
5 полезных советов по сдаче офисов в субаренду
26.12.2023
Время чтения 6 мин.
Сдачу лишних площадей в субаренду можно рассматривать как отдельный бизнес-проект: планируя заключение сделки, необходимо проанализировать перспективы, оценить свои активы и просчитать возможные затруднения.
Уточните юридические аспекты
Законодательство РФ устанавливает практически одинаковые требования к заключению договоров аренды и субаренды. Существенное различие заключается в том, что без согласия собственника передать офисные помещения субарендатору невозможно — такая сделка будет признана незаконной.
Если в договоре аренды не оговорено право арендатора сдать офис в субаренду, необходимо составить отдельный документ. В нём будут прописаны условия, при которых арендодатель дает свое согласие на субаренду. Например, одним из таких условий может быть право владельца на часть чистой прибыли от субаренды.Как и в основном договоре аренды, так и в отдельном соглашении может быть указано, под какие цели (направления бизнеса) и на какой срок владелец разрешает передать офис субарендатору. Кстати, период субаренды должен «умещаться» в рамки основной аренды. Договор не может быть заключен предварительно, ранее даты подписания договора между собственником и арендатором. Не допускается также, чтобы срок субаренды превышал срок основной аренды.
Определите реалистичные ожидания в отношении прибыли
Не каждому арендатору удаётся полностью покрыть затраты на аренду и уж тем более заработать на субарендаторах. Однако пустующие площади могут быть быстро сданы в субаренду, если предложить скидку относительно их реальной рыночной стоимости.
Размер и условия предоставления дисконта определяются многими факторами: прогнозируемое время простоя офиса, уровень затрат на возможную перепланировку помещений, размер комиссионных, выплачиваемых посредникам.
Помимо прочих затрат следует предусмотреть возможные отчисления в счет обесценения (снижения полезного потенциала актива, невозможности получить выгоду) в результате субаренды.
Приготовьте офис к выводу на рынок
Определив свои юридические и финансовые возможности, необходимо подготовить помещения к передаче в субаренду. Готовые к въезду офисы пользуются повышенным спросом, поскольку не каждая компания готова расходовать дополнительные средства и тратить драгоценное время на модернизацию площадей.
Перед тем, как начинать показы офиса, убедитесь, что помещение выглядит привлекательно: после выезда арендатора часто обнаруживаются ранее незаметные повреждения, недостатки. Кроме того, следует заранее определить список мебели и оборудования, которые будут включены в субаренду.
Имеет смысл организовать съёмку помещения. Виртуальные показы офиса потенциальным субарендаторам значительно сэкономят время, которое в противном случае будет потрачено на пустые разъезды и переговоры.
Проверяйте финансовое положение потенциальных субарендаторов
Передавая свободные офисы в субаренду, арендатор сохраняет все свои обязательства перед собственником помещения, включая своевременные платежи по аренде. Поэтому важно убедиться в платёжеспособности субарендатора, ведь вы будете рассчитывать на этот источник дохода и заложите его в свои финансовые планы.
В свою очередь, субарендатор тоже постарается проверить ваше финансовое положение. Не стоит принимать подобную «любознательность» в штыки, лучше предоставить потенциальному субарендатору все возможные доказательства надежности сделки. Третья сторона тоже рискует: если арендатор нарушит свои обязательства или расторгнет договор с собственником, субарендатору придётся либо срочно переезжать, либо соглашаться на повышенную арендную ставку.
О ЧЕМ СЛЕДУЕТ ЗНАТЬ АРЕНДАТОРУ, СДАВАЯ ОФИСНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ В СУБАРЕНДУ
Рассмотрите альтернативные варианты
Прежде, чем сдавать офис в субаренду и принимать на себя обязательства по дополнительному договору, попробуйте обсудить сложившуюся ситуацию с владельцем помещения. Этот шаг может оказаться наиболее удачным:
-
Возможно, арендодатель согласится на смягчение условий по основному договору или изменит свою позицию относительно субаренды.
-
Можно попытаться возложить на собственника дополнительные затраты при субаренде, предложив ему взамен какие-либо иные выгоды.
-
Не исключено, что именно в этот самый момент собственнику удобно и вовсе расторгнуть с вами договор аренды, а значит, он не потребует выплачивать неустойку.
-
Ещё одна альтернатива: вы переезжаете в более удобный офис, принадлежащий этому же собственнику, а он сдаёт освободившиеся площади в прямую аренду.
Предварительная комплексная экспертиза своих активов, а также условий рынка поможет сдать офисные помещения в субаренду с наименьшими рисками и затратами для арендатора. Моделируя ситуацию и просчитывая варианты, не лишним будет обратиться за советом к специалистам.