Лого
Аренда и продажа коммерческой
недвижимости в Москве
20 инструкций по аренде офиса

20 инструкций по аренде офиса

27.12.2023

Время чтения 10 мин.

Арендаторы, которые уже проходили через этот процесс, хорошо знают и его этапы, и длительность, и уже смогли «набить шишки» на тонкостях, которые могли не знать, заходя в коммерческие переговоры по аренде помещения. Это может быть и индексация, и неконтролируемые операционные расходы, и изначально неправильно выбранный метраж. Даже просчет в сроках заезда в новое помещение – стоит денег. Чтобы помочь вам в этой нелегкой задаче, мы собрали 20 материалов на каждый из этапов: от выбора офиса до въезда в новое помещение.

Здание фото

Метраж

Из практики работы с арендаторами, собственники и их представители признаются, что часто слышат первоначальную заявку «нам нужно конкретное количество квадратных метров», однако, в ходе подбора выясняется, что арендатору необходим больший или меньший метраж.

Также, на московском рынке существуют два формата обмера помещений, каждый из которых выполняет свою функцию. Арендаторы часто не понимают разницу между ними. Поэтому начнём мы с материалов, посвященным этим двум темам:

1. ТЗ на подбор офиса - как составить?                                                                                  2. БТИ или BOMA - какой метраж выгоднее?

Бюджет


В настоящий момент, на московском рынке офисных помещений, класс А обойдётся арендатору от 18 тыс. руб. за кв. м в год (за МКАД) до 30 тыс. руб. в центре города. Офисы класса B при таком же расположении варьируются в цене от 12 до 21 тыс. руб. за кв. м в год. Сюда нужно добавить операционные расходы, которые в классе А доходят до 7-8 тыс. руб. за кв. м в год, в классе В составляют 4-5 тыс.

Распространённая практика – ставка «всё включено» может давать цифры от 25 до 43 тыс. руб. за кв. м в сегменте класса А и 16-27 тыс. в классе В. В частных случаях возможны отклонения от указанных сумм.

3.Инфографика: прогноз рынка офисной недвижимости, 2018


Сроки


На сроки влияют три основных показателя:

  • Как долго вы будете вести коммерческие переговоры?
  • Как долго вы будете проводить юридические согласования?
  • Важна ли вам отделка, диктуют ли корпоративные требования определённые условия на отделку офиса?
Конечно, самый короткий путь от выбора до заезда – это ситуация, когда арендатор не торгуясь берёт помещение с отделкой. В этом случае заезд можно попробовать осуществить в рамках месяца – столько на практике займут юридические согласования договора. Такая практика – редкость.

Подробнее по срокам:

4. Сколько времени занимает сделка аренды?                                                                                           5. Этапы сделки аренды

Москва-сити фото

Список 40: кандидаты по ТЗ

На этом этапе арендатору нужно определиться с пулом зданий, которые потенциально могут подойти. Консультант, на основе вашего ТЗ на подбор офиса, присылает вам длинный список из 30-40 зданий с условиями, из которого вы выбираете 10-15 на просмотр.


6. База помещений от собственника

Список 15: кандидаты на просмотр


Сначала длинный список обсуждается с консультантом, и выбираются здания для среднего списка. И арендатор едет смотреть здания из среднего списка – как правило, их не более 15 шт. После просмотра будет производится формирование короткого списка. Именно во время просмотра всплывут какие-то моменты, которые позволят отсеять часть зданий: здание может не подойти по расположению от метро – например, вам необходимо 5 минут шаговой доступности, а на деле выходит 10 или 15, или вам не понравилось окружение, не соответствующее специфике вашего бизнеса и т.д.

К кому обратиться:

  • Подбор зданий бесплатно – консультант (услуги консультанта оплачивает собственник).

7. Собственник, риэлтор или консультант - в чем разница для арендатора?

8. Чек-лист по выбору консультанта: какие задавать вопросы?

9. О чем говорить во время просмотра?


Здание фотография

Коммерческое предложение

Запрашиваем КП у собственника или консультанта. На условиях, озвученных в этом документе, мы будем строить нашу дальнейшую стратегию в ходе коммерческих переговоров. Предварительно, коммерческие предложения по выбранным зданиям необходимо корректно сравнить по ряду параметров. Это позволит нам, со своей стороны, ещё раз проверить наш бюджет и оценить возможности, а также расставить приоритеты.

10. Как читать коммерческое предложение по аренде помещений?

Современное здание фото

Коммерческие переговоры

Цель: стараемся коммерческие условия, которые нам дали, привести к тому, что нам надо.

Можно и нужно обсуждать предложенные условия.

Смотрите внимательно на то, как с вами общается собственник, - потому что во время переговоров собственник заинтересован в том, чтобы вас заинтересовать. Как правило, после подписания, интерес к вам снижается. Если он сниженный ещё на этапе переговоров – это повод задуматься.

Специалисты рекомендуют отдельное внимание уделить проработке условий выхода из договора, сделать их максимально гибкими.

По завершении коммерческих переговоров необходимо зафиксировать все коммерческие договоренности на бумаге и подписать письмо о намерениях между собственником и будущим арендатором. В противном случае, достигнутые вами договорённости могут быть подвергнуты неожиданному и одностороннему пересмотру.

К кому обратиться:

  • Ведение коммерческих переговоров – консультант-представитель арендатора (чаще всего, услуги консультанта оплачиваются как процент от разницы между изначальными коммерческими условиями и теми, которые удалось получить в результате переговоров).

11. Чек-лист как выбрать консультанта

12. Структура платежей по аренде - давайте разберемся!

13. Структура ОРЕХ

14. Контролируемый и неконтролируемый OPEX – ставим ограничения

15. Открытая книга для контроля OPEX 

16. Конкретные практики на рынке аренды помещений

Высокое здание фото

Юридические аспекты

Юрист проверяет как детали и формулировки договора, так и может проводить процедуру due diligence в отношении документов/компании собственника. Последнее не является обязательным, если речь идёт о профессиональных собственниках и зданиях класса А и В. После подписания договора и акта доступа к помещениям, арендатор получает возможность выполнять работы по отделке.

К кому обратиться:

  • Юридическая проверка договора – юрист, либо штатный, либо внешний. Существует ряд международных юридических фирм, которые специализируются на сделках с недвижимостью на московском рынке.

Отделка


На этапе отделки вам могут быть предоставлены арендные каникулы. Во время каникул вносятся платежи по эксплуатационным услугам и оплачиваются счета за свет, электричество и воду. Процесс отделки имеет свою этапность и должен быть осуществлён строго в соответствии со сроками проекта.

К кому обратиться:

  • План рассадки, план отделки - Архитектор
  • Руководство процессом отделки для выполнения работ в срок – Менеджер проектов, специализирующийся на отделке помещений.

17. Знать заранее: 10 фактов об отделке                                                                            18. Этапы процесса отделки

Переезд


После подписания акта приёма-передачи помещения собственником и арендатором, последний получает право въехать на новое место. Чаще всего, переезд производится на выходных: в идеале, ваши сотрудники должны иметь возможность в пятницу сложить вещи в коробки и в понедельник приехать по новому адресу.

Мы с вами прошли все шаги, которые проходит арендатор от начала подбора и до заезда в новый офис. Надеемся, что ваш новый офис будет более красивым, просторным и удобным, будет стоить дешевле для вашей компании, а сотрудникам будет ещё удобнее добираться до него. Удачи вам в поисках и коммерческих переговорах!

19. Рейтинг офисов Москвы ТОП 3 класса А - декабрь 2017                                                      20. Рейтинг офисов Москвы ТОП 3 класса B - февраль 2018

Вас может заинтересовать:
Мария Новикова
Мария Новикова
Директор
Опыт работы в недвижимости 20 лет.
Основные клиенты: ENKA, Галс Девелопмент, Актион Девелопмент.
Ключевые сделки: Ростелеком, Аэрофлот
Марианна Бичоева
Марианна Бичоева
Директор
Опыт работы в недвижимости 12 лет.
Основные клиенты: Metrika, O1 Properties, PPM, ERA ONE Holding, Большой Город.
Ключевые сделки: Ростелеком, lamoda, Samsung, ИНГРАД, МКБ, Северсталь.
Элина Степная
Элина Степная
Директор
Опыт работы в недвижимости 13 лет. 
Основные клиенты: ENKA, МR Group, Aktion development, Vos'hod, Millhouse, АНД корпорация, ВЭБ.РФ. 
Ключевые сделки: Аэрофлот, Ренессанс Кредит, Газпромбанк, ByteDance, Airbus
Дарья Борисова
Дарья Борисова
Заместитель директора
Опыт работы в недвижимости более 10 лет в области офисной недвижимости.
Основные клиенты: O1 Properties, Capital Group, ГАЛС Development.
Ключевые сделки: ECCO, WeWork, Россельхозбанк, Автобан.
Закажите презентацию подходящих вам офисов
В течение дня у вас на почте будет информация по объекту от эксперта
Получить презентацию бесплатно
1
Добавить в Избранное
Удалить из Избранного
Класс здания
Ставка снижена
Моментальная аренда
Проверенная управляющая компания
Фотография
Панорама
Карта
Редактировать название фильтра
Удалить фильтр подбора
Быстрый просмотр
Добавить в сравнение
Перейти в сравнение
^
Наш сайт использует файлы cookie, чтобы улучшить работу сайта, повысить его эффективность и удобство. Продолжая использовать сайт officenavigator.ru, вы соглашаетесь на использование файлов cookie.