Загрузка...
Контактный телефон:
+7 (495) 132-36-47
Электронная почта:
mail@officenavigator.ru
Адрес:

Пресненская набережная, дом 12

Пожалуй,
Лучшая база
офисов Москвы
Блог Арендатора: актуальная информация по коммерческой недвижимости.
Close

20 инструкций по аренде офиса

Арендаторы, которые уже проходили через этот процесс, хорошо знают и его этапы, и длительность, и уже смогли «набить шишки» на тонкостях, которые могли не знать, заходя в коммерческие переговоры по аренде помещения. Это может быть и индексация, и неконтролируемые операционные расходы, и изначально неправильно выбранный метраж. Даже просчет в сроках заезда в новое помещение – стоит денег. Чтобы помочь вам в этой нелегкой задаче, мы собрали 20 материалов на каждый из этапов: от выбора офиса до въезда в новое помещение.
Блог Арендатора: актуальная информация по коммерческой недвижимости.
Close
Метраж
Из практики работы с арендаторами, собственники и их представители признаются, что часто слышат первоначальную заявку «нам нужно конкретное количество квадратных метров», однако, в ходе подбора выясняется, что арендатору необходим больший или меньший метраж.
Также, на московском рынке существуют два формата обмера помещений, каждый из которых выполняет свою функцию. Арендаторы часто не понимают разницу между ними. Поэтому начнём мы с материалов, посвященным этим двум темам:
Бюджет
В настоящий момент, на московском рынке офисных помещений, класс А обойдётся арендатору от 18 тыс. руб. за кв. м в год (за МКАД) до 30 тыс. руб. в центре города. Офисы класса B при таком же расположении варьируются в цене от 12 до 21 тыс. руб. за кв. м в год. Сюда нужно добавить операционные расходы, которые в классе А доходят до 7-8 тыс. руб. за кв. м в год, в классе В составляют 4-5 тыс.

Распространённая практика – ставка «всё включено» может давать цифры от 25 до 43 тыс. руб. за кв. м в сегменте класса А и 16-27 тыс. в классе В. В частных случаях возможны отклонения от указанных сумм.
Сроки
На сроки влияют три основных показателя:

  • Как долго вы будете вести коммерческие переговоры?
  • Как долго вы будете проводить юридические согласования?
  • Важна ли вам отделка, диктуют ли корпоративные требования определённые условия на отделку офиса?
Конечно, самый короткий путь от выбора до заезда – это ситуация, когда арендатор не торгуясь берёт помещение с отделкой. В этом случае заезд можно попробовать осуществить в рамках месяца – столько на практике займут юридические согласования договора. Такая практика – редкость.

Подробнее по срокам:
    Список 40: кандидаты по ТЗ
    На этом этапе арендатору нужно определиться с пулом зданий, которые потенциально могут подойти. Консультант, на основе вашего ТЗ на подбор офиса, присылает вам длинный список из 30-40 зданий с условиями, из которого вы выбираете 10-15 на просмотр.
      Список 15: кандидаты на просмотр
      Сначала длинный список обсуждается с консультантом, и выбираются здания для среднего списка. И арендатор едет смотреть здания из среднего списка – как правило, их не более 15 шт. После просмотра будет производится формирование короткого списка. Именно во время просмотра всплывут какие-то моменты, которые позволят отсеять часть зданий: здание может не подойти по расположению от метро – например, вам необходимо 5 минут шаговой доступности, а на деле выходит 10 или 15, или вам не понравилось окружение, не соответствующее специфике вашего бизнеса и т.д.

      К кому обратиться:
      • Подбор зданий бесплатно – консультант (услуги консультанта оплачивает собственник).
      Список 4: кандидаты на переговоры
      В короткий список попадают здания, которые максимально соответствуют требованиям арендатора по многим параметрам, и с которыми арендатор планирует вступить в коммерческие переговоры. Здесь должно оказаться не больше 3-4 зданий.
        Коммерческое предложение
        Запрашиваем КП у собственника или консультанта. На условиях, озвученных в этом документе, мы будем строить нашу дальнейшую стратегию в ходе коммерческих переговоров. Предварительно, коммерческие предложения по выбранным зданиям необходимо корректно сравнить по ряду параметров. Это позволит нам, со своей стороны, ещё раз проверить наш бюджет и оценить возможности, а также расставить приоритеты.
        Коммерческие переговоры
        Цель: стараемся коммерческие условия, которые нам дали, привести к тому, что нам надо.

        Можно и нужно обсуждать предложенные условия.

        Смотрите внимательно на то, как с вами общается собственник, - потому что во время переговоров собственник заинтересован в том, чтобы вас заинтересовать. Как правило, после подписания, интерес к вам снижается. Если он сниженный ещё на этапе переговоров – это повод задуматься.
          Специалисты рекомендуют отдельное внимание уделить проработке условий выхода из договора, сделать их максимально гибкими.

          По завершении коммерческих переговоров необходимо зафиксировать все коммерческие договоренности на бумаге и подписать письмо о намерениях между собственником и будущим арендатором. В противном случае, достигнутые вами договорённости могут быть подвергнуты неожиданному и одностороннему пересмотру.

          К кому обратиться:

          • Ведение коммерческих переговоров – консультант-представитель арендатора (чаще всего, услуги консультанта оплачиваются как процент от разницы между изначальными коммерческими условиями и теми, которые удалось получить в результате переговоров).
          Юридические аспекты
          Юрист проверяет как детали и формулировки договора, так и может проводить процедуру due diligence в отношении документов/компании собственника. Последнее не является обязательным, если речь идёт о профессиональных собственниках и зданиях класса А и В. После подписания договора и акта доступа к помещениям, арендатор получает возможность выполнять работы по отделке.

          К кому обратиться:

          • Юридическая проверка договора – юрист, либо штатный, либо внешний. Существует ряд международных юридических фирм, которые специализируются на сделках с недвижимостью на московском рынке.
          Отделка
          На этапе отделки вам могут быть предоставлены арендные каникулы. Во время каникул вносятся платежи по эксплуатационным услугам и оплачиваются счета за свет, электричество и воду. Процесс отделки имеет свою этапность и должен быть осуществлён строго в соответствии со сроками проекта.

          К кому обратиться:

          • План рассадки, план отделки - Архитектор
          • Руководство процессом отделки для выполнения работ в срок – Менеджер проектов, специализирующийся на отделке помещений.
          Переезд
          После подписания акта приёма-передачи помещения собственником и арендатором, последний получает право въехать на новое место. Чаще всего, переезд производится на выходных: в идеале, ваши сотрудники должны иметь возможность в пятницу сложить вещи в коробки и в понедельник приехать по новому адресу.

          Мы с вами прошли все шаги, которые проходит арендатор от начала подбора и до заезда в новый офис. Надеемся, что ваш новый офис будет более красивым, просторным и удобным, будет стоить дешевле для вашей компании, а сотрудникам будет ещё удобнее добираться до него. Удачи вам в поисках и коммерческих переговорах!

          Продолжить поиск:
            Рекомендуем подписаться!
            Мы постоянно обновлем этот список статей и держим в актуальном состоянии. Обновления только для подписчиков.

            Добавить в Избранное
            Удалить из Избранного
            Класс здания
            Ставка снижена
            Моментальная аренда
            Проверенная управляющая компания
            Фотография
            Панорама
            Карта
            Редактировать название фильтра
            Удалить фильтр подбора